數據分析：商業房地產困境威脅美國銀行業

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佛羅里達大西洋大學一位金融學教授的分析表明，隨著商業房地產投資的增加以及銀行面臨高利率的困境，美國銀行業正處於崩潰的邊緣。

作者：amber bonefont | 2025年3月10日

佛羅里達大西洋大學一位金融學教授的分析表明，隨著對商業房地產的風險敞口不斷增加，以及銀行面臨高利率的困境，美國銀行業正處於崩潰的邊緣。

根據2024年第四季監管數據和美國銀行商業房地產風險敞口篩選器顯示，在158家最大的銀行中，有59家銀行面臨的商業房地產風險敞口超過其總股本的300%。

根據 Rebel Cole 博士的研究和分析，由於規模龐大，構成系統性風險最大的銀行是旗星金融(Flagstar Bank)、錫安銀行(Zion Bancorp)、矽谷國家銀行(Valley National Bank)、西諾弗金融公司(Synovus Bank)、烏姆誇銀行(Umpqua Bank)和老國民銀行(Old National Bank)，它們的總資產均超過 500 億美元。

「監管機構一直在向銀行施壓，要求它們減少風險敞口。然而，如果不向市場發出疲軟信號並引發更多問題，這很難做到，」佛羅里達大西洋大學商學院林恩傑出學者金融學講席教授雷貝爾·A·科爾博士表示。「為了規避這一點，許多銀行通過重組貸款來『延長期限並假裝』。」

美國銀行房地產風險敞口篩檢工具（US Banks' Exposure to Risk from Real Estate screener ）是佛羅里達大西洋大學銀行業倡議項目的一部分，用於衡量美國158家總資產超過100億美元的大型銀行的商業房地產風險敞口。該工具利用聯邦金融機構檢查委員會（FFIEC）中央數據儲存庫按季度發布的公開數據，由科爾（Cole）計算每家銀行的商業房地產總敞口佔其總權益的百分比。銀行監管機構將超過300%的比率視為商業房地產過度敞口，這會增加銀行的破產風險。

自2023年以來，商業建築、多戶住宅、自住和非自住抵押貸款的不良債務重組規模增加了兩倍。根據聯邦金融機構審查委員會（FFIEC）的數據，到2024年第四季，此類債務重組規模達到180億美元，高於2023年第二季的60億美元。雖然非自住的非農非住宅貸款佔這些債務重組規模的一半以上，但多戶住宅和商業建築貸款的狀況也出現了嚴重惡化。

科爾表示：「銀行選擇延長這些貸款期限，希望利率能夠下降。儘管美聯儲確實降息了。但如果五年前的貸款在當前的利率環境下到期，銀行不會按照今天的條款進行再融資，而是會按照五年前的條款將貸款再延長一年。這一切都取決於利率是否會在今年下降，而這種情況今年不太可能發生。」

在各規模銀行中，共有1,788家商業不動產曝險總額超過300%，較第三季的1,697家增加；1,077家曝險超過400%，較第三季的971家上升； 504家機構的曝險比例超過500%，較第三季的426家增加；216家機構的曝險比例超過600%，較第三季的166家增加。 

相較之下，整個產業的商業不動產總敞口為132%，與2024年第三季相比沒有變化。

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